החלטה בתיק ת"א 55726-11-12

לפני בקשה לסילוק על הסף של התובענה ולחילופין לביטול הצו הזמני (להלן:-" הבקשה").

1.         רקע:

(א)                      המשיבים 1-2 (להלן:-" התובעים" או " המשיבים") הגישו תובענה בה עתרו לפסק דין הצהרתי כי הם בעלי הזכויות בשטח של 1000 מ"ר מהמקרקעין הידועים כחלקה 3 בגוש 4342 המצויה בשכונת גן חקל ברמלה (להלן:-" המקרקעין") וכי אין למבקשת כל זכויות במקרקעין. כן עותרים המשיבים לביטול כל הסכם חלוקה ו/או שיתוף ו/או חליפין בין הנתבעים השונים. בכתב התביעה נטען כי בשנת 1983 רכשו מר אבו גאנם פרחאן וגב' אבו גאנם פוז (להלן:-" ה"ה אבו גאנם") 500 מ"ר מהמקרקעין מהגב' וחידי סבחה ברגס ז"ל (להלן:-" המנוחה"). בשנת 1993 רכשה מהם המשיבה 2 (להלן:-" המשיבה") שטח זה. גם המשיב 1 (להלן:-" המשיב") רכש מהמנוחה 500 מ"ר מהמקרקעין, כך שבסך הכל נרכשו על ידי המשיבים 1,000 מ"ר. זכויות המשיבים מעולם לא נרשמו על שמותיהם והמשיבים הפורמאליים הם הרשומים כבעלי הזכויות.   

(ב)                      במטרה להסדיר את רישום זכויותיהם פנו המשיב ביחד עם ה"ה אבו גאנם לבית המשפט המחוזי בתל אביב בבקשה למנות את עו"ד רון הרבט ככונס נכסים לשם השלמת רישום הזכויות (ה"פ 637/96). בית המשפט אישר את המינוי אך לטענת התובעים, לא רשם כונס הנכסים את הזכויות כפי שהיה אמור לעשות. בשנת 2010 נרשמה הערת אזהרה לטובת המשיב וה"ה אבו גאנם (שאת חלקם במקרקעין רכשה המשיבה). רישום הזכויות על שם התובעים טרם הושלם, לשיטתם, מהטעם שעיריית רמלה סירבה ליתן להם אישור להעברת הזכויות על שמם בטענה שעליהם להסדיר קודם לכן את תשלומי היטל ההשבחה שחלים על המקרקעין.

בכתב התביעה נטען כי עיריית רמלה פועלת כאמור בשל לחצים שהפעילה עליה המבקשת.

(ג)                        במהלך השנים בוצעו הליכי איחוד וחלוקה למקרקעין. בשנת 1997 נכנסה לתוקפה תכנית מתאר לה/21/1000/א' שלפיה המקרקעין חולקו לארבעה מגרשים שמספריהם 101-104 (להלן:-" התכנית הכללית"). בשנת 2010 נכנסה לתוקפה תכנית מפורטת (לה/מק/21/1000/ד') שלפיה חולק מגרש 104 לשלושה מגרשים, שמספריהם 104/1-104/3 (להלן:-" התכנית המפורטת"). 

התובעים טוענים לזכויות ב-1,000 מ"ר ממגרש 104 בעוד המבקשת טוענת כי רכשה את מלוא זכויות במגרש 104/3 (להלן:-" המגרש") ועתה בונה היא בו מרכז מסחרי. החניון של המרכז המסחרי עתיד להבנות בשטח שלגביו טוענים התובעים לזכויות.

(ד)                      בכתב התביעה טוענים התובעים כי התכנית הכללית נסמכה על טבלת הקצאה ואיזון שלא שיקפה את זכויות כל בעלי חלקות, בין היתר של התובעים, ומשכך החלוקה שיצרה אינה חוקית. כמו כן התכנית לא פורסמה להפקדה טרם אישורה כנדרש ומשכך לא יכולים היו לדעת אודותיה טרם אישורה ולהגיש התנגדות כדין. לתכנית המפורטת, אותה יזמה המבקשת, התנגדו התובעים במסגרת ההליכים לאישורה שנוהלו לפני הוועדה המקומית לתכנון ובניה ברמלה (להלן:-" הוועדה המקומית"), אך זו דחתה טענותיהם והתכנית המפורטת אושרה. התובעים סבורים כי התנהלות הוועדה המקומית אינה חוקית מאחר  שהחלטותיה פוגעות בזכויותיהם הקנייניות במקרקעין. נוכח כל האמור לעיל טוענים התובעים כי יש להורות על בטלות התכניות וכל הסכם חלוקה או שיתוף שנחתם בעקבותיהן בין הנתבעים בנוגע למקרקעין, ובין היתר, גם חוזה הרכישה לפיו רכשה המבקשת זכויות  במגרש.

(ה)                      משקיבלה המבקשת היתר בניה לבנות על המגרש הגישו התובעים לוועדת הערר-ערר שמספרו 132/12 לביטול ההיתר, אך הוא נדחה. נוכח האמור הוגשה התובענה דנן ועימה בקשה לצו למניעת בניית המרכז המסחרי בשטח שלגביו טוענים התובעים כי הוא בבעלותם.

(ו)                        בדיון שהתקיים לפני ביום 27.12.12 הסכימו הצדדים כי עד מתן פסק דין בתובענה לא תבצע המשיבה כל פעולת בנייה בשטח שסומן על נספח א3' לכתב התביעה כתת חלקה 3/52 בשטח של דונם, לגביו טוענים התובעים לזכויות (להלן:-" צו המניעה הזמני").

(ז)                       לאחר שאושרה ההסכמה שלפיה יינתן צו המניעה הזמני, הגישו התובעים לוועדת הערר ערר נוסף שמספרו 020/13 בו ביקשו להפסיק את הבנייה גם מעבר לשטח לגביו טוענים הם לזכויות. ערר זה נדחה אף הוא.

(ח)                      המבקשת הגישה ביום 24.4.13 את הבקשה דנן, לסילוק התביעה על הסף, ולאחר שהוגשו התשובות לה הגיעה העת ליתן החלטה.

2.     טענות הצדדים:

המבקשת מבססת את בקשתה לסילוק על הסף על טענת היעדר עילה וטענת חוסר סמכות:

(א)               באשר לטענת העדר עילה, טוענת המבקשת שאם התובעים רכשו זכויותיהם מהמנוחה אשר רכשה את זכויותיה מהמשיבה 3 (להלן:-" רשות הפיתוח" או " המינהל") אזי זכויותיהם זהות לזכויות רשות הפיתוח, דהיינו, זכויות במושע.  רשות הפיתוח מכרה למנוחה זכויות בלתי מסוימות במקרקעין ולכן המנוחה, שזכויותיה מעולם לא היו בחלק מסוים במקרקעין לא יכלה היתה למכור זכות מסוימת לתובעים. גם משטר המכר של העסקה ניתן לראות כי החלק שנמכר בעסקת המכר בין רשות הפיתוח למנוחה היה 3000/112136 חלקים מהמקרקעין. קרי, החלק שהועבר למנוחה היה חלק בלתי מסוים בשטח של שלושה דונם מסך החלקה כולה. לאחר מכן רכשו התובעים מתוך שטח זה זכויות מתמטיות המהוות                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                      דונם אחד. גם בית המשפט המחוזי בתל אביב, שהורה על רישום זכויות התובעים, התבסס על זכויות שנרכשו באותו הסכם מכר של המנוחה. כמו כן, לפי סעיף 13 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן:-" חוק המקרקעין") אין תוקף לעסקה שנעשתה בחלק מסוים מהמקרקעין, ומשכך, אם המנוחה מכרה לתובעים חלק מסוים מהמקרקעין שבבעלותה הרי שהעסקה אינה כדין ודינה בטלות.

המבקשת מציגה בתגובתה נסח היסטורי של המקרקעין לפיו המנוחה מכרה את מלוא זכויותיה בקרקע לצדדים שלישיים שאינם התובעים, ואלו כבר רשמו זכויותיהם במרשם המקרקעין וחלקם אף מכרו זכויותיהם לצדדים שלישיים אחרים.

(ב)               באשר לטענת חוסר הסמכות, טוענת המבקשת שהתובעים מבקשים לתקוף את תכניות האיחוד והחלוקה שבוצעו במקרקעין ומבקשים את בטלותן, בעוד סעד זה לא יכול לידון בהליך דנן אלא אך במסגרת עתירה מנהלית, ולכן גם מטעם זה דין התביעה להידחות על הסף. מוסיפה המבקשת שאף וניתן היה להורות על ביטולן של תכניות המתאר גם אז לא היו זכאים התובעים לזכות בסעד המבוקש, שכן גם מצב שלפיו המצב התכנוני יושב להיות כפי שהיה ערב התכנית, אינו מקנה לתובעים זכות בקרקע הספציפית אלא זכותם היא זכות במושע בכל שטח החלקה. גם כאן לבית המשפט אין הסמכות ליתן סעד זה, שהרי בית משפט אזרחי אינו יכול להורות על יצירת מגרשים או חלקות או לדון בחוקיות ההחלטות של ועדות התכנון. את החלטת מוסדות התכנון בדבר יצירת מגרשים ניתן לתקוף בבית המשפט לעניינים מנהליים בלבד.

(ג)                  באשר לצו המניעה הזמני, טוענת המבקשת, שיש לדחות הבקשה בשל העובדה  שניתן לה היתר בניה לבנות מרכז מסחרי במגרש לאחר שנדחו שני עררים שהגישו התובעים.

(ד)                באשר לטענת העדר העילה טוענים המשיבים בתשובתם שחלקו של כל שותף במקרקעין ידוע ומוגדר, ובפועל, כך נהגו משך שנים רבות, כשהמקרקעין מחולקים בהסכמה בין השותפים, אף שאין כך המצב מבחינה רישומית. עתה, המבקשת מעוניינת לבנות בשטחם של התובעים ללא שהציגה כל אסמכתה שלפיה רכשה זכויות בחלק המתוחם של התובעים. כמו כן תכניות החלוקה לא מקנות זכויות למבקשת במגרש 104/3, בחלקם של התובעים.